每经记者 尚希 发自北京

11月26日，北京，重度污染。

SOHO中国(00410，HK)董事长潘石屹站在北京光华路SOHO二期15层的落地窗前，浑浊的空气包围着楼下的行人与车辆，此时室外的PM2.5指数已突破200。他转身让工作人员测了测室内数值，结果显示室内的PM2.5指数接近18。

潘石屹的业余爱好还有榨果汁、种苹果，在公开场合极少谈市场的他更被视为“不务正业”。但实际上，在转型后，除了对内部管理作了极大调整，SOHO中国正在酝酿第二次变革。“这将涉及所有业务环节，通过互联网技术改变人与办公室之间的格局。”昨日(11月26日)，潘石屹在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，预计在明年2月1日，SOHO中国将正式推出与互联网合作的平台，届时会有20到30个项目参与其中。

“拿地肯定会慢下来”/

转型第三年，潘石屹做得更多的事情是卖而不是买。

9月29日，SOHO中国发布公告称，集团与携程上海、携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议，总对价约为人民币30.5亿元(约合38.5亿港元)。

“其实今年我们也没打算再销售，但刚好携程看中了这个项目，就购买了一半。”潘石屹告诉《每日经济新闻》记者，今年陆续入市的4个项目，包括北京的望京SOHO、光华路SOHO二期、上海的复兴路项目以及凌空SOHO，这几个项目在明年会成为SOHO中国租金收入最主要的来源。“明年基本上已经没有销售，租金收入会大幅提高，到明年也将彻底超过销售(收入)。”

不过，今年上半年的营业收入中有45.86亿元(人民币，下同)仍然是靠销售，特别是出售其在上海的多个项目权益而获得。

“随着散售项目越来越少，持有型物业比例增大的同时，如何能够保证在销售项目即将完结，但租金收益还未大幅体现的同时顺利转型，这是SOHO中国面临的关键问题，借助大宗交易回笼资金还是最合适的。”一位房地产分析人士认为。

“管理会更加精细化，而且拿地肯定会慢下来。”潘石屹透露，今年陆续入市的项目在明年需要支付的建安成本大概是100亿元，为了降低负债率，整体投资必须慢下来，“毕竟租金收益是长期的过程，不同于销售。”

潘石屹称，目前公司账面大约有160亿元现金，再加上即将入账的一笔，会保持接近200亿元的现金量。“从销售转出租这个环节已经成功了，因为这其中最大的挑战就是资金链的断裂，在转型之前我们花了一个月的时间来测算各种会出现的可能性，但资金链一直没有出现问题。”潘石屹如是说。

当记者问到，明年是否还会有新的投资时，潘石屹表示，暂时还没有。但对于已经进入租赁阶段的北京数个项目，潘石屹也有他的运营之道。“先期租金会比较低一点，以望京SOHO为例，我们在4月份预租开始后，在5月份租金提高了10%，10月份提高了大约3%，而接下来在12月份，可能会有比较大幅度的租金上调，大概在5%~10%。”

SOHO中国二次转型/

世界互联网大会刚刚在乌镇结束，潘石屹也去 “打酱油”了。实际上，他一直在思考如何拥抱互联网，而这一次，并不是简单地在网上卖房子。

“现在每个房企都在思考房地产和互联网的结合，下一步要考虑如何创新，如何做产品。”说到这里，潘石屹还不忘 “卖关子”，“我们在筹备秘密计划，关于房地产和互联网的结合，这个软件会在明年2月1日对外宣布，现在具体细节还不能透露。”

在《每日经济新闻》记者的追问下，潘石屹透露，这一变革将涉及到SOHO中国所有业务环节，从管理开发到后期出租，同时会涉及新的盈利环节以及新的城市扩张，通过近期大量“招兵买马”吸引有互联网经验的资深人士，来搭建SOHO中国自己的互联网运营技术，但平台方面也会寻找合作伙伴。

“最核心的还是怎么把传统行业提升，以及在互联网的情况下，人为什么还要去办公室，这种格局会彻底变化，届时北京和上海会各做出一个样板间，明年会有二三十个项目参与其中。”潘石屹如是说。

“这会不会是SOHO中国的第二次转型？”记者问道。老潘点了点头。

潘石屹和他的SOHO中国从某种意义上来说是见证了中国经济发展的数个节点，这一切从他们购房人群的特点便能体现出来。

“从最早我们的建外SOHO、现代城SOHO，我们的客户越来越多地出现了煤老板这个群体，紧接着钢铁企业，当时唐山钢企老板到三里屯SOHO，随便都是3、5个亿，但现在我们的办公楼，尤其是望京SOHO，超过90%的租户都是互联网企业。”这个现实，让潘石屹不得不思索如何转型。